走在中國大小城市的街頭，看到那些破破爛爛、空調(diào)滴水的老舊街區(qū)，我常常在想，這里的房子以后會怎樣？

即使是走在珠江新城、深圳灣這樣的CBD，看到那些售價10萬 的超高層住宅，我也在想，多好的房子啊，但同樣缺乏足夠的維護，若干年后，這類房子會不會也成為建筑垃圾？

重建設(shè)輕維護、突發(fā)應(yīng)急挑戰(zhàn)、空間環(huán)境老化、社區(qū)老齡化，是中國城市很多街區(qū)普遍面臨的問題，“小區(qū)將不可挽回地走向衰敗”會成為中國城市的“灰犀?！笔录幔?/p>

香港似乎是個例外，當(dāng)?shù)睾芏嗳氖陿驱g的房子，仍然保養(yǎng)得當(dāng)，維持著較好的居住品質(zhì)，但其代價是高昂的房屋持有成本，香港住宅的物業(yè)費平均每平米是50到100塊，是內(nèi)地大城市的20倍至50倍。除此之外，香港住宅還有差餉、地租、房屋維修及保養(yǎng)費、物業(yè)稅等各種費用。

這么高的持有成本，讓香港經(jīng)驗幾無可能復(fù)制到內(nèi)地。那么，面對老城老街“不可挽回地走向衰敗”，到底有沒有新的破題思路？

最近，我在武漢唐家墩看到一種新的可能性。

01

唐家墩，一個老舊住區(qū)的治理困境

“武昌的衙門多，漢口的墩子多”，這是老武漢人的一句俗語。

武昌自古以來是湖廣地區(qū)的軍政中心，自然衙門多，那墩子又是什么東西呢？就是地勢高一點的土堆。

原來，漢口雖然貴為大武漢的金融貿(mào)易中心，但由于是河口沖積沙平原，地勢低洼，人們往往要住到土墩子上，所以漢口帶“墩”的地名特別多。

作為武漢的中央商務(wù)區(qū)，王家墩CBD就是一個“墩子”，而這個墩子旁邊還有另一個著名的墩子，就是唐家墩。

1926年，唐家墩附近修建了著名的萬國跑馬場，使武漢成為當(dāng)時的賽馬之都。改革開放之后，唐家墩被打造為著名商圈，“買家電就到唐家墩”成為武漢人的口頭禪，唐家墩一時風(fēng)頭無兩。

然而，與很多老城老街一樣，唐家墩也開始面臨老齡化的問題，街道常住人口超10萬，進入深度老齡化階段，而且外來人口占比71%，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，長期面臨老舊小區(qū)失管、公共服務(wù)不足、治理效率偏低等典型老城困境。

什么叫“失管”？就是很多老舊小區(qū)沒有物業(yè)公司，處于“無管理、無維護、無服務(wù)”的三無狀態(tài)，樓道里的燈壞了，可能幾個月沒人修；樓下的垃圾桶滿了溢出，三五天沒人收；單元門的門鎖壞了，外來人員隨意進出……

面對這樣的基層困境，政府出手干預(yù)，2021年唐家墩街道所在的江漢區(qū)政府撮合萬物云與武漢金融街集團合力探索城市管理及社區(qū)綜合治理的“江漢模式”，通過城市空間“全域智能運營”模式將物業(yè)管理專業(yè)系統(tǒng)及智能數(shù)字化平臺融入城市空間治理，以“街區(qū)一體化”推動老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)由“公益性、保障性”向“市場化、專業(yè)化”轉(zhuǎn)變，由“低水平、?；尽毕颉案哔|(zhì)量、可持續(xù)”發(fā)展，將這片老城打造為“完整社區(qū)”樣本。

“完整社區(qū)”是住建部提出的一個概念，其定義為 “在居民適宜步行范圍內(nèi)有完善的基本公共服務(wù)設(shè)施、健全的便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施、完備的市政配套基礎(chǔ)設(shè)施、充足的公共活動空間、全覆蓋的物業(yè)管理和健全的社區(qū)管理機制，且居民歸屬感、認同感較強的居住社區(qū)”。

如何破解街區(qū)治理困境？萬物云在政府指導(dǎo)之下聯(lián)動多方力量，通過5年的探索給出的解法是:“理想之地”治理模式。

“理想之地”以街道為服務(wù)單位，主要針對那種半徑約3公里、3萬到5萬居民的街道或大型社區(qū)來做。它先用數(shù)字技術(shù)打好基礎(chǔ)，然后圍繞大家的健康、生活、社交、工作、服務(wù)、交通六個核心需求，設(shè)計了一整套“系統(tǒng)模型 場景服務(wù)清單”，里面還有幾十個標準化的產(chǎn)品模塊，能靈活適配老城老街、新城新區(qū)、科創(chuàng)片區(qū)等典型街區(qū)，因地制宜提供可定制延展的“咨詢 投資 運營”全周期服務(wù)及解決方案。

這個治理模式呈現(xiàn)出韌性、活力、智慧的特征，結(jié)合“有為政府“和”有效市場”破解存量城市發(fā)展階段的運營難題。

02

萬物云“理想之地”，重新點亮唐家墩

這是萬物云針對老城老街改造的首個“理想之地”解決方案。

具體怎么做呢？

第一步是從“社區(qū)”走向“片區(qū)”，實現(xiàn)街區(qū)一體化運營。

區(qū)別于傳統(tǒng)的物業(yè)管理，“理想之地”首先要做的就是把管理單元從小區(qū)拓展到街道或者社區(qū)，實現(xiàn)3到5平方公里大小的片區(qū)統(tǒng)籌。

傳統(tǒng)的物業(yè)公司只負責(zé)小區(qū)紅線內(nèi)的事務(wù)，導(dǎo)致紅線外的公共空間，缺乏統(tǒng)一管理與修繕，片區(qū)治理層次不齊，而“理想之地”打破了各小區(qū)之間的天然鴻溝，實現(xiàn)了公共服務(wù)的均衡化。

例如，萬物云可在城市街道半徑3公里區(qū)域內(nèi)推行“蝶城 ”戰(zhàn)略，整合資源實現(xiàn)高效調(diào)度，搭建“一網(wǎng)統(tǒng)管”的智慧城市運營體系，達成人、事、物在一張圖上的統(tǒng)一管理，利用一套終端，達成全場景“可視”、全要素“可控”、全流程“可管”，有效提升城市治理的精細程度。

再比如，理想之地還能基于自身住這兒APP的海量用戶以及龐大的空間流量入口，聯(lián)動周邊理發(fā)店、家政店、裁縫店、藥店、維修店進駐平臺，甚至推出“老人上門服務(wù)套餐”、“上班族應(yīng)急托管”、“鄰里集市”，充分利用片區(qū)統(tǒng)籌的規(guī)模優(yōu)勢實現(xiàn)精準服務(wù)。

這種一體化的運營和服務(wù)，是傳統(tǒng)物業(yè)公司不太可能做到的，而在“理想之地”已成為日常。

第二步是從“服務(wù)”走向“運營”。

傳統(tǒng)的物業(yè)公司，只能提供清潔打掃、安保、修電梯、換燈泡等基礎(chǔ)服務(wù)，而居民有額外需求只能自己想辦法，片區(qū)里的資源也大多“閑置浪費”。

而“理想之地” 的 “運營思維”，是主動挖掘片區(qū)需求、盤活零散資源，把 “基礎(chǔ)服務(wù)” 升級成 “全場景便民生態(tài)”。

例如，將片區(qū)里的老舊自行車棚改造成“共享充電站 快遞驛站”，將原本堆滿雜物的高架橋底，改造成 “口袋公園 特色市集，既能為居民提供更豐富的生活場景，也能創(chuàng)造一定的經(jīng)營收益。

再比如，將片區(qū)里的垃圾桶安置智能監(jiān)測裝備，哪個垃圾桶滿了可以在控制室里看到一清二楚，減少人力巡查的頻次，還可以用數(shù)字化技術(shù)監(jiān)督共享單車亂停亂放，從而實現(xiàn)“降本增效”。

這個模式的好處是，不只是“管好物業(yè)”，更要讓片區(qū)里的公共資產(chǎn) “產(chǎn)生價值”，用賺來的收益反哺社區(qū)治理，也只有這樣才能讓公共服務(wù)可持續(xù)。

第三步是從“物管”到“資管”。

傳統(tǒng)物業(yè)公司對公共資產(chǎn)的態(tài)度是“不壞就行”:小區(qū)里的公共設(shè)施只要沒壞，就不會主動改造；片區(qū)里的閑置空間更是“沒人管、沒人用”，不僅浪費資源，還可能變成 “衛(wèi)生死角”。

在理想之地，萬物云從“對物管理”的被動維護，升級為“以人為中心”的主動價值創(chuàng)造，以“蝶城 社商”模式重塑社區(qū)商業(yè)的邏輯，構(gòu)建居民、商戶、商業(yè)體共贏循環(huán)。

例如，新唐萬芊薈主動讓渡商業(yè)空間，提供非營利性的居民共享客廳，把商場的中庭改造，與江漢區(qū)圖書館共建了武漢首個商場城市書房，在龐大的蝶城業(yè)主社群基礎(chǔ)上，為社區(qū)商業(yè)進行精準導(dǎo)流，提高用戶的日常消費粘性，商戶加入的興趣也被調(diào)動起來了。聚集居民縫紉、理發(fā)、家電維修、義診等14項便民服務(wù)的“斑馬市集”，讓小生意有容身之處也有大平臺。

在這個模式下，以前的老舊商場延伸為為鄰里生活社交的活力場，用戶黏性增強了，商戶的生意自然也更好了，商場更受歡迎了。

與此同時，萬物云也為資產(chǎn)持有方提供專業(yè)的資產(chǎn)服務(wù)解決方案，包括前期顧問、物業(yè)管理、能源管理、招商運營等全生命周期管理服務(wù)，這都是資管思維的體現(xiàn)。

03

“理想之地”模式，中國城市存量發(fā)展的新解法？

韌性、活力、智慧理念之下的武漢江漢唐家墩“理想之地”，城市環(huán)境、市容秩序、設(shè)施運行管理水平全面提升，原本瀕臨失管的老舊住區(qū)通過“三個一點”實現(xiàn)環(huán)境改善、社區(qū)服務(wù)更顯溫度，街區(qū)產(chǎn)業(yè)和商業(yè)重新煥發(fā)活力。

截至目前，萬物云在江漢區(qū)服務(wù)28平方公里城市空間，197個老舊小區(qū)超過15萬戶家庭，群眾滿意度提升至93.4%，城市管理經(jīng)費投入同比下降10%，老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率達到100%。社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)新唐萬芊薈2025年上半年客流量達347萬人次，運營3個月客流環(huán)比提升了23.47%，出租率環(huán)比提升了11.86%。

這個實踐表明，這種政府主導(dǎo)、企業(yè)運營、社會參與的協(xié)同機制，既能提升基層治理的效能，也能讓城市片區(qū)煥發(fā)“韌性、活力、智慧”的特質(zhì)。

今年剛剛召開的中央城市工作會議，有一句話非常關(guān)鍵:

“我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。”

這說明，中國城市發(fā)展的重心已從增量時代的開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)為存量時代的治理運營。

作為國內(nèi)頭部空間科技服務(wù)商，萬物云早已為中國城市的存量治理提供了豐富的經(jīng)驗，目前已累計服務(wù)26個城市老城老街、新城新區(qū)、科創(chuàng)街區(qū)、機場港口等108個城市服務(wù)項目。

在這個過程中，萬物云也實現(xiàn)了從傳統(tǒng)物業(yè)管理到現(xiàn)代城市綜合服務(wù)商的升級，并提煉出一套針對存量時代的新解法——“理想之地”模式。

可以說，“理想之地”是一個多方協(xié)同共建的解決方案，政府是主導(dǎo)者萬物云是設(shè)計者，與屬地國企、社會組織、市民共同參與。多元主體各司其職、同頻共振，才能最大化地凝聚共識，讓“理想之地” 既能破解城市發(fā)展中的各種痛點，也能為城市高質(zhì)量發(fā)展注入持續(xù)動能。

期待“理想之地”這套解決方案，能夠推廣開來，有效應(yīng)對中國城市空間環(huán)境老化、社區(qū)老齡化、街區(qū)活力缺失等多種困境，讓老城老街盡快重返活力，讓新城新街的青春期、保質(zhì)期更長，也讓科創(chuàng)街區(qū)培育出生活氣息與文化氛圍。

孫不熟:自媒體“城市戰(zhàn)爭”創(chuàng)始人，專注于城市發(fā)展研究與房地產(chǎn)行業(yè)觀察